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こんにちは、森住建 新築営業部の野島です。
先日、土地を探されているお客様より、こんなご質問を受けました。

「野島さん、心理的瑕疵って何ですか？」

みなさんは、心理的瑕疵物件をご存知ですか。
建替えにて注文住宅をご検討の方は、耳にされることはないでしょう。
家を「建てる場所」から検討される方は、ひょっとしたら耳にしたことがあるかもしれません。

以下、不動産情報サイト「アットホーム」掲載内容です。

心理的瑕疵とは、、、
「不動産物件の取引に当たって、借主・買主に心理的な抵抗が生じる恐れのあることがらをいう。
心理的瑕疵とされているのは、自殺・他殺・事故死・孤独死などがあったこと、近くに墓地や嫌悪・迷惑施設が立地していること、近隣に指定暴力団構成員等が居住していることなどである。
物件の物理的、機能的な瑕疵ではないが、物件の評価に影響することがあるため、知っていながらその事実を説明しない場合には契約不適合責任を問われることがある。
もっとも、何が心理的瑕疵に当たるかについての明確な基準はない。」

この心理的瑕疵にあたる土地や建物のことを、心理的瑕疵物件といいます。
昨夏、KAT－TUNの亀梨和也さん主演でも話題になりました、アパートなどの賃貸物件などで「事故物件」と呼ばれるのもそれにあたります。

心理的瑕疵物件は、告知義務というものが存在します。
つまり、以前に何があったかを告知、伝えなくてはならないとするルールです。

例えば、借りようとしていたアパートの部屋で、以前不幸にもお亡くなりになった方がいた場合の話です。

その亡くなった理由により、2年前までの出来事の告知、5年前までの出来事の告知といったように期間が設けられています。
アパートのような建物以外でも同じです。
今は更地になっている土地や、解体条件付き土地などで、過去に何があったかについても同様に告知しなければなりません。

現在、購入検討中の土地がある方、不動産会社様から「心理的瑕疵」の案内はありましたか。
心理的瑕疵というと、オバケのことを想像しがちですが、本来は前出にあるように「物件の評価に影響すること」になります。
近くに怖い事務所があったり、いかがわしい店があったりしても、これは心理的瑕疵に該当します。

もちろん、更地の場合は過去にどんな建物が建っていたのかも気になるところです。
そういった「心理的瑕疵」をちゃんと伝えてくれる不動産会社様に出逢えるとよいですね。
不動産会社様は、物件の売買や賃貸に不利になるような事実だとしても、知っているのならば必ず伝えなくてはならないのです。
契約が成立間際になって知った！なんてことにならないよう、どんどん質問をぶつけましょう。

最後に。

この心理的瑕疵物件の告知には、不思議なルールが存在します。
それは、「一度でも人が入れ替わると、次の人には伝えなくても良い」

極端なお話をします。
土地を購入する際、不動産会社様より「心理的瑕疵」の案内を受けました。
購入する土地で、半年前に不幸な事件があったとします。
それを承知で、その土地を購入しました。
半年後、事情があり、その土地を手放すことになります。
運よく、すぐに土地の買い手がみつかりました。

新しい買い手には、「心理的瑕疵」の告知をする必要がありません。
新しい買い手は、何も知らずに、そこに1年かけて豪華な家を建てました。
2年前に起きた不幸な事件は、引っ越してすぐ、ご近所挨拶廻りの際に知ることになったのです…。

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